Niskie stopy procentowe sprawiają, że inwestorzy zaczynają szukać innych możliwości lokowania środków niż popularne jeszcze kilka lat temu lokaty bankowe. Ich uwaga często skupia się na notującym duże wzrosty rynku nieruchomości. Czy rzeczywiście to dobry sposób na pomnażanie swojego kapitału? Na jaki zysk można liczyć? Żeby odpowiedzieć sobie na to pytanie, musimy najpierw poznać pojęcie stopy zwrotu z inwestycji oraz nauczyć się sposobu jej obliczania. Jak to zrobić? Podpowiadamy!

Stopa zwrotu – czym jest?

Stopa zwrotu z inwestycji, inaczej ROI (z angielskiego „return on investment”) to wskaźnik finansowej efektywności danego przedsięwzięcia. Określa ona stosunek poniesionych przez nas nakładów finansowych do spodziewanych zysków i pozwala na efektywne zarządzanie dostępnym budżetem. Z pojęciem tym spotkać możemy się nie tylko w przypadku inwestycji na rynku nieruchomości, ale także przy obliczaniu rentowności projektów marketingowych, szkoleniowych czy też z zakresu IT. Wzór na obliczenie stopy zwrotu zapisać możemy następująco:

ROI= zysk netto/kapitał * 100%

W podanym wyżej wzorze wykorzystujemy zysk netto, to znaczy pomniejszony o koszty pozyskania przychodu i kapitał, czyli całość poniesionych na inwestycję nakładów. Współczynnik ROI może przyjąć zarówno wartość dodatnią, jak i ujemną. Ta ostatnia czyni jednak naszą inwestycję nieopłacalną.

Inwestowanie na rynku nieruchomości

Żeby obliczyć stopę zwrotu z inwestycji dla kupionego przez nas mieszkania na wynajem należy ustalić nasze zyski netto z całego roku (od zysków powinniśmy odliczyć wszelkie wydatki poniesione na utrzymanie nieruchomości, w tym np. podatek i koszty administracji budynku) oraz wyliczyć całość kosztów poniesionych na mieszkanie (w tym także kwotę wydaną na remont). Dla przykładu, jeśli kupiliśmy mieszkania pod inwestycje w Warszawie za 350 000 zł, wydaliśmy 50 000 zł na jego urządzenie, a spodziewamy się zysków netto z najmu na poziomie 1 200 zł miesięcznie, to nasz wzór będzie wyglądał następująco:

ROI = (12* 2 000 zł)/(350 000 zł+50 000 zł) * 100% = 24 000 zł/400 000 zł * 100% = 6%

Nasze wyliczenie to optymistyczny wariant – założyliśmy bowiem, że mieszkanie będzie wynajmowane pełne 12 miesięcy w roku i nie wykonamy w nim żadnych napraw.

Dla najmu krótkoterminowego uzyskanie pułapu pełnego obłożenia w ciągu roku jest w zasadzie niemożliwe, warto jednak pamiętać, że w tym wypadku będziemy mogli liczyć na pobranie wyższych opłat za najem. Jeśli wybierzemy mieszkanie w Sopocie o wartości 300 000 zł, na którego remont wydamy dodatkowe 50 000 zł, a zysk netto przy 50% obłożeniu oszacujemy na 28 000 zł, nasz wzór będzie wyglądał następująco:

ROI = 28 000 zł/(300 000 zł + 50 000 zł) * 100% = 28 000 zł/350 000 zł * 100% = 8%

Należy jednak pamiętać o tym, że najem krótkoterminowy wiąże się z o wiele większym ryzykiem, niż najem długoterminowy, co dobitnie pokazał czas pandemii koronawirusa – obostrzenia i lockdown znacząco uszczupliły zyski osób zarabiających na krótkoterminowym najmie. Jeśli obsługą gości nie będziemy zajmować się samodzielnie, jej koszty także będziemy musieli odjąć od wypracowanego zysku.

Czy inwestycja na kredyt może być opłacalna?

Ujemne stopy procentowe to nie tylko niskie oprocentowanie lokat – to też niższe koszty kredytu. Dlatego też część osób inwestująca na rynku nieruchomości kupuje mieszkania wspomagając się kredytem hipotecznym. Dobrym rozwiązaniem może też być kupno nie jednego mieszkania za gotówkę, a dwóch przy częściowym finansowaniu kredytem. Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji kredytowanych? Wzór wygląda następująco:

ROI =  roczny zysk netto – rata kredytu/ nasz kapitał w gotówce * 100%

Dla przykładu – kupując mieszkanie za 400 000 zł dysponujemy 20% wkładem własnym (80 000 zł). Rata naszego kredytu wynosi 1 700 zł, mieszkanie wynajmujemy za 2 000 zł miesięcznie. W dużym uproszczeniu nasz wzór będzie wyglądał tak:

ROI = 12 * (2 000 zł – 1 700 zł)/ 80 000 zł * 100% = 4,5%

Widzimy zatem, że otrzymaliśmy niewiele niższą stopę zwrotu niż w przykładzie numer 1  z uwagi na fakt, że zainwestowana przez nas kwota była dużo mniejsza. Ten sposób inwestowania jest jednak o wiele bardziej ryzykowny i przy wzroście stóp procentowych i oprocentowania kredytu może okazać się nieopłacalny.

Obliczanie spodziewanej stopy zwrotu przed zakupem mieszkania może pomóc w wybraniu najlepszej dla nas oferty oraz w znacznym stopniu ograniczy ryzyko związane z inwestowaniem. Powinniśmy jednak pamiętać o uwzględnieniu wszystkich kosztów tak, aby nasze kalkulacje były jak najbardziej realne.